燕子矶!主场!

南京焦点发布 2019-04-10 17:34:34
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南有青龙山,北有燕子矶。 相比那个自封为“南京开年网红板块”的青龙山,经常被人拿来作为竞品板块比较的燕子矶,最近确实有点安静得出奇。 尤其是,在青龙山新城十家房企联动,打出“单月销售破百,季度总销破千,季度总来访破万”等夺人眼球的宣传口号后。另一头,偌大的燕子矶新城,却不断有老盘传出零零?#20999;?#30340;“收官

南有青龙山,北有燕子矶。

相比那个自封为“南京开年网红板块”的青龙山,经常被人拿来作为竞品板块比较的燕子矶,最近确实有点安静得出奇。

尤其是,在青龙山新城十家房企联动,打出“单月销售破百,季度总销破千,季度总来访破万”等夺人眼球的宣传口号后。另一头,偌大的燕子矶新城,却不断有老盘传出零零?#20999;?#30340;“收官?#27605;?#24687;。

中海燕矶听潮还剩一套顶楼128户型,东边户,卖完?#40644;?#25910;官。后面的二期可能涨价!”在房叔的微信朋友圈里,某位置业顾问刚刚发布了如上讯息,语气间透露出些许?#38797;?#23047;”。

事实上,今年上半年燕子矶准备收官的,不止有燕矶听潮?#40644;凇?#36824;有不少?#21414;?#23380;如电建、金浦、保利等盘也不约而同地进入清盘倒计时。如今,它们基本上?#30343;?#19979;“较难消化”的大户型尾房在售。

于是,最近就有买房人咨询房叔,提出了自己的担心:“这批老盘清仓后,燕子矶在下半年是不是没有房子卖了?或者?#25285;?#25509;下来是不是要板等现房销售的三剑客(仁恒安居、金科、佳兆业)?”

为此,房叔在?#20658;?#22825;实地踩盘燕子矶,对区域内的主力待售项?#23380;?#20102;?#28142;?#36827;度探访。本期《房叔?#24503;ァ罰?#21681;们就?#40644;?#25243;砖引玉:且看“二次蝶变”前夜的燕子矶新城,今年还将有哪些大动作?

01

燕子矶下半年将面临“断供?#20445;坎淮?#22312;的!

首先,你房叔专门做了一下相关梳理。我们不妨?#40644;?#26469;看看,截止目前,?#35759;?#26242;开启“?#32842;?#27169;式”的燕子矶新城还有哪些尾房在卖。

(1)电建洺悦府【点击查看详情】在售少量尾房,售完即收官。建筑面积约160㎡,销许均价2.2万/㎡。

(2)电建海?#25104;?#22478;【点击查看详情】在售3#、7#剩余尾房。户型面积约140㎡,销许均价25800元/㎡。此外还有公寓产品在售,面积42㎡,均价23000元/㎡。

(3)金浦紫御东方【点击查看详情】在售二期14#少量尾房,户型面积126㎡,均价28600元/㎡。

(4)保利国际社区【点击查看详情】预计5?#24405;?#25512;最后一栋楼即10号楼,共180套住宅(毛坯)。户型建筑面积89㎡、95㎡、115㎡。预计2021年交付。

(5)中海燕矶听潮【点击查看详情】还剩最后一套顶楼128户型,销许均价28400元/㎡,卖完?#40644;?#28165;盘。另有小?#32769;?#24687;称二期首批房源“最快将在5月入?#23567;保?#19988;很有可能“涨价”。

其次,就是大家尤其是城北地缘客群最关心的一个问题?#26477;?#23558;进入“现房销售”的燕子矶,在下半年还有没有房子卖?其实,要回答这个问题并不难。前提是得先看区域供应大户中海今年?#21335;?#21806;节点计划。

房叔为此致电中海营销条口的内部人士,得到的回复是:?#28595;?#21069;节点还没有确定。但下半年应?#27809;?#21152;推二期产品。”而燕矶听潮案场的回应则显得更加耐人寻味:?#28595;?#21069;我们没有接到二期入市的通知,但启动应?#27809;?#24456;快。?#20848;?#20250;根据现场楼栋施工的具体进度,?#32422;?#29289;价部门的审批进度来定。”

值得注意的是,从燕矶听潮的整体效果图上可以清楚地看到:位于规划初中地块以东、紧邻经五路的二期地块,?#24067;?#26377;9栋高层住宅呈南北纵?#20449;?#24067;。初步预计二期的货量与?#40644;?#24046;不多持平,共约千余套房源可售。

至于价格方面,考虑到燕子矶区域限价3万以内,且项目又是以30多层的大高层、高容积率产品为主。有?#30340;?#20154;士据此推测,燕矶听潮二期?#21335;?#21806;均价“有可能逼近3万?#20445;?#39044;计约在2.9万-2.95万左右。

虽然,燕矶听潮二期至今“犹抱琵琶半遮面”。但,?#36797;?#26377;一点可以确定:对于这个“承上启下”?#37027;?#22495;快销盘,中海在下半年仍将有推货计划,?#19968;?#37327;?#24266;?#19981;小。

这也意味着,在现房销售三大天王(仁恒安居、金科、佳兆业)具备销售条件入市之前,燕子矶今年内还有千套左右的住宅房源可以随时“解渴”。这对于关注城北楼市的买房人来?#25285;?#24212;该是一个好消息。

02

“现销三剑客”动作快,板块或迎来二次蝶变

燕子矶房荒的警报,在理论上貌似应该解除了。可关键是:等到中海全部卖完后,接下来镇场的主角?#21482;?#26159;谁?何时才能轮到它们登场?

相信到了那个时候,所有人的目光,势必将聚焦于三家被要求现房销售的高价地项?#21487;?#19978;:仁恒安居G01地块、金科G33地块和佳兆业G34地块。

根据房叔现场的最新实?#21073;?#19978;述“现销三剑客”的工地进展?#40644;?#28779;热。三大地块的首批楼栋均已出地面至数层以上。可以大胆预见的是,未来太新路与嵩山路以北?#28142;南?#25151;竞品之战将会非常激烈,几乎不亚于在贴身肉搏。

而在嵩山路这条“现房销售中轴线”上,自南向北分布着三个商品房地块,“夹着”一个南化公司自建房地块。然后一路向滨江风光带延伸。

仁恒安居燕子矶G01地块【点击查看详情】2017年3月,经过73轮竞?#27169;?#23433;居以总价20多亿拿下G01地块,楼板价23800元/㎡。刷新燕子矶新城最高地价,需要现房销售。同年6月,安居与仁恒达成战略合作,宣布共同开发G01地块,由后者负责操盘。

2018年,仁恒方面放出风声,透露该地块的案名为“公园?#20848;汀薄?#26631;志着项目可能被归为仁恒“公园系”产品线?#23567;?#25454;悉,这也是燕子矶新城第一个真正意义上的“豪宅?#27605;?#30446;。

作为燕子矶新城极为罕见的低密?#26085;?#22320;,G01地块整体限高35米,容积率被控制在1.6以内,但“又不能低于1.01”。也就意味着项目不能做别墅产品。开发商在此前对外放风,拟打造燕子矶唯一的低密度花?#30333;?#21306;。由此在产品和价格上引发?#30340;?#20004;大猜想。

根据已公示?#21335;?#30446;批前规划,G01地块拟建11层小高层住宅。但具体是大平层产品?还是打造电梯花园洋房或叠墅??#36797;俅有?#26524;图来看,整个地块的容积已被9栋小高层全部“塞满”。而详细的产品信息,还是要耐?#29281;却?#23448;宣”揭晓。

另一个悬念则是入市价格。之前曾经疯传该项目要卖到“4万?#20445;?#34987;视为是燕子矶版的“江湾天成”。在房叔个人来看,这样的?#20848;?#26410;免过高。但也不排除,该高价地王由于同?#26412;弒浮?#20302;密度、大户型、纯新盘?#27604;?#22823;要素,存在?#40644;?万限价红线的可能。毕竟,类似的“破限”案例今年已在仙林湖、西善桥等板块多次上演。

插播一条PS:“有钱任性”的仁恒安居G01地块,竟然可以?#38712;焦?#24037;地围挡,直接用塔吊去吊?#33487;?#29992;公共道路上的建筑材料?不说?#19994;?#36335;人,就是?#19994;?#33457;花草草也不好啊!

金科燕子矶G33地块【点击查看详情】2017年7月,经过87轮竞价,燕子矶G33地块被金科以8.1亿竞得,楼面地价19853元/㎡。达到最高限价,需现房销售。

根据规划显?#33606;?#35813;地块未来将建设5栋18-20层的高层住宅。

佳兆业天御【点击查看详情】2017年7月,佳兆业以总价12.5亿,楼面地价19852元/㎡拿下燕子矶G34地块。达到最高限价,需现房销售。

根据规划显?#33606;?#35813;地块拟建7栋16-18层的高层住宅。有内部消息称,项目的案名已确定为“佳兆业天御”。

房叔总结:如果说燕子矶新城在2010-2015年?#24052;?#33618;期”的大干快上,集中搬迁66家化工企业为代表的百余家工厂,花费数年完成土地功能置换,?#32422;?#25171;造“六纵六横”主干路网可以视为是板块的首次蝶变。那么它的初期任务已基本完成了:改变南京人对昔日“化工重地”的陈旧?#29616;?#27605;竟,在无房可卖的南京主城区,2.8万左右能买到的规划最好的就是燕子矶,吸引一堆刚需、首改人群在翘首期盼。

如今,在区域首批拓荒盘如招商1872、电建海?#25104;?#22478;、金浦紫御东方、弘阳燕江府、保利国际社区等项目纷?#36164;?#23448;之后,接下来的重头戏是即将进入“现房销售”倒计时。即以“面粉”在2万左右的高价地为主力,开启板块在人居品质上的“二次蝶变”。

可以想象一下,当安居+仁恒亲密“合体?#20445;?#37329;科和佳兆业比翼双飞,它们能否“适度”?#40644;?#21306;域限价大关?又能否将更好的品质、更有想象力的产品带给燕子矶?我们不妨拭目?#28304;?/p>

03

乘胜?#22346;鰨看?#35328;万象天地高层住宅四季?#28909;?#24066;

写在最后,房叔再加送一个?#23454;埃?#29141;子矶首座百万方大?#32479;?#24066;综合体,由华润和华发联合开发的万象天地【点击查看详情】也传出消息,地块内的70年?#23380;?#23429;产品今年四季度或有动作了!

据项目内部人?#23458;?#38706;:“其中由华发负责操盘的高层住宅产品,最快预计在今年四季?#28909;朧小!比?#26524;没记错,这也是万象天地首次对外释放住宅部分?#21335;?#21806;节点。

房叔在万象天地案场看到,项?#30475;?#21069;首开的4.5米挑高小户型公寓产品(均价2.3万),销控表上已是全线飘红。看来,双地铁上盖物业对主城投资客的吸引力还是非常明显。

案场人员介绍,今年万象天地的主要精力会放在住宅产品的打造上。具体分工是:“华发负责操盘建面十多万方的高层住宅产品,华润负责操盘六、七万方的低密度小高层及多层洋房产品。”

?#24052;?#35937;天地的住宅售价预计能破3万,甚至逼近3.5万吗?”由此引发?#30340;?#20154;士猜测。此外,由于住宅地块被分割操盘,还形成了?#24052;?#19968;项目内,互为竞品”的罕见?#32622;媯?#31867;似案例还有江北核?#37027;鳪41综合体地块)。可以推测,华润和华发两家在销售节点上?#19981;?#26377;意识的“错开?#20445;?#21147;求踩准节奏,共同擎画“燕子矶之门”。

实际上,燕子矶共规划了两个“封面门户区”。一个是位于经五路商圈,以万象天地、招商花园城为引领的“南部门户?#20445;?#21478;一个则是位于“T?#20013;汀?#20844;共设施服务带的北侧滨江绿带入口,也就是拟建中的燕子矶滨江商务科技城“北大门”。

2018年9月,宝能集团宣布签约进驻燕子矶。拟投资300亿元建设燕子矶滨江商务科技城,包含科技园、文旅产业、金融大厦、燕子矶老镇开发等业态。这也是继万象天地之后,燕子矶新城规划的第二座体量在百万?#25581;?#19978;的航母级综合体。

另外,宝能方面还有可能规划200-300米的超高层办公地标集?#28023;约?#37197;建部分住宅产品。

不过,迄今为止,已被宝能意向看中的燕子矶滨江商务科技城土地尚未完成挂牌出让。未来能否实现靴子落地,为板块提供更多价值支撑仍需较长时间观察。此外,板块内同时在建三条地铁:1号线北延线、6号线、7号线已经处于不同阶段的建设期。燕子矶新城也就一跃变身南京主城区现阶段唯一的“3条地铁同时在建”的人居板块。

实际上,曾经被人遗忘的、灰头土脸的“厂妹”燕子矶从涅槃重生的那一天起,就在房价梯队上自觉地与同属于城北的鼓楼滨江保持分工:前者承接的是地缘首改?#23433;?#20998;刚需客群。后者主要面对中产以上的高端?#32435;?#23458;群乃?#26519;?#26497;置业顶豪。两大板块在客群层级上互为补充,并有望在幕燕风光带连为一体。

我们完全可以展望一下,依托三条高密度轨道交通的支撑,燕子矶新城在未来3-5年内必将吸引更多的优质房企、包括商业综合体大鳄考虑进驻。如果能全面解决教育资源配置不均衡等问题,?#32422;巴?#25104;深度的人居环境治理,未来板块的价?#21040;?#20250;得到进一步释放。

且没有理由不相信,燕子矶这方“循序渐进”的置业热土,虽然无法与人见人爱的河西南比肩。但也能凭借“后工业改造”?#36125;?#28949;新旧城?#37027;?#22823;执行力,站稳城北下一个宇宙中心。

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