房地产税落地,房子还能用来养老吗?

南京焦点发布 2019-03-12 09:41:28
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万众瞩目的房地产税终于来了。 近期,“2019年全国人大将落实制定房地产税法”的消息传出,港股内房股闻声大跌,恒生中国内地地产指数跌5.17%。市场恐慌心理可见一斑。 根据2020年要完成税收法定原则的任务,房地产税立法可能明年前就会完成,几年之内将有可能推出实施。 有人视之为洪水猛兽,也有人说?#30343;?

万众瞩目的房地产税终于来了。

近期,“2019年全国人大将落实制定房地产税法”的消息传出,港股内房股闻声大跌,恒生中国内地地产指数跌5.17%。市场恐慌心理可见一斑。

根据2020年要完成税收法定原则的任务,房地产税立法可能明年前就会完成,几年之内将有可能推出实施。

有人视之为洪水猛兽,也有人说?#30343;?#20040;大不了。房地产税即将落地,中国人视为个人资产储备中最重要的房地产未来的走向如何?人们还能依靠房产来投资、储蓄和养老吗?

房地产税如何影响房价

当“2019年落实房地产税法”的消息传出?#20445;?#34701;创、碧桂园等典型的激进型房企股价骤然下跌。股价对于利空消息的反应最为剧烈。

有些人?#28304;?#30340;解读是:房地产税将最大限度地降房价。此举对于普通老百姓,尤其是无房者来说是个利好消息,因为降价意味着他们买得起房子?#30446;?#33021;性?#30452;?#22823;了一点点。

但恐怕事情没有这么简单。

?#25494;?#26410;见过世界上?#24515;?#20010;国家的人会因为多了一种税收而感到欢呼?#20872;?#30340;。税收,无论在何种情况下,?#23478;?#21619;着一种合法的掠夺。在执法者掠夺了这些以税收为形式的财富之后,他们会将财富按需分配给穷人和有需要的人吗?

关于这个问题,经济学给出的答案是:谁也不知?#26469;?#26696;是怎么样。

因为再分配的结果不仅取决于征税,更是取决于经济和法?#21830;?#21046;以及执法者的意?#28014;?#35841;能保证执法者肯定是善良的?#31354;?#24403;中有太多不确定的人为因素了,难?#31181;?#21517;的经济学家罗斯巴德将税收称之为一种“有组织的犯罪”。

?#36824;?#20855;体到房地产税这个问题上,中国未来征收的房地产税还真有可能降房价。但并?#30343;?#25152;有的房地产都会受其影响价格下跌。

由于凭空多了一笔房产税,因此房地产持有的成本?#19981;?#22686;高。业主作为税收的承担者当?#25442;?#23547;求方法转嫁这笔税收。那也就意味着,税收的成本会增加到业主日后卖房时的房价里边。这究竟是意味着房价上升还是下跌呢?

这其实意味着房价的进一步“两极分化”。

假如人们预期一个地方未来10年房价的增幅为20%,那么即使房地产税让持有成本增加了5%,人们也愿意持有此地的房产。因为即使扣除了5%的额外持有成本,买房子仍然有利可图。

但如果人们对于某地房市的未来增幅的预期低于5%,那么这类房子可能就没有人愿意持有了。扣除了5%的成本之后,不仅不挣钱,还可能要亏钱,这些房子将面临即使降价也没有人愿意接盘的?#32622;妗?/p>

这或许会引发楼市格?#20013;?#19968;轮的震荡重组。由于资金将从盈利预期很低的三?#21335;?#27004;市撤出,中国内地又缺乏更为稳妥的长期投资渠道,那么这些资金势必还是得进入一二线城市的楼市。

因此,最后很可能出现核心城市越征税房价越高,小城市越征税房价?#38477;?#30340;情况。

房地产税最后的实?#24066;?#26524;很可能是:用“看上去很美”的一个名目,实现了地产的进一步两极分化。由于房地产是中国重要的金融指标,这也意味着核心城市与中小城市的资金总量会发生进一步的分化。

不要让业主跑了!

随着房地产税的到来,中国的地产行业显然已进入了“拐点”。在这个“拐点”之前和之后买房,会面临非常不同的市场环?#22330;?/p>

在过去,没有人会觉得买房是不挣钱的。但在未来,这个感觉可能会逐渐变得普遍。我们不能孤立地看房地产税这个事情,而是要把它和各种限购、限卖的捆绑式政策以及个人财产透明化的趋?#24179;?#21512;在?#40644;?#30475;。

限购和限卖,旨在最大限度延长房产的交易周期;房地产税的出台,旨在最大限度提高持有成本;而财产联网的机制,最大限度杜绝了过去的瞒报、漏报财产的现象。

总之,每个人的财富都在裸奔。而强制把交易周期延长,实则尽可能延长了房产持有者持有房产的时间,让?#20999;?#26377;意早早脱手房产的人没那?#24904;?#26131;得手。

大家还记不记得曾流行?#30343;?#30340;那句话:?#23433;?#35201;让李嘉诚跑了!?#20445;?#29616;在,它可以被改为?#23433;?#35201;让业主跑了!”。如果业主都跑了,试问谁来交税,解决目前地方政府棘手的债务问题?谁来继续?#27605;?#21147;量,撑起中国楼市的下一个周期呢?

所以我们看到2019年的首套房利率下跌了。据统计,在全国的35个大?#32479;?#24066;中,2019年1月份首套房贷款平均利率为5.66%,相当于基准利率1.15倍,二套房贷款平均利率为6.02%,两者都较去年有明显回落。

这就有点“请君入瓮”的意思了。

一个税种如果想要在实质上能增加政府的收入,那么必须要考虑税基和税率两大问题。关于税率目前坊间很多说法,尚未有定论。但是在税基方面,有关部门的意思肯定是要把基础做大,让“房地产税”这个西方国家的非主流税收在中国成为一种主流税。

要实?#32456;?#20010;目的,就必须尽快扩大“业主”的数量,把尚未卖出?#30446;?#23384;尽早清空。降低贷款利率和各种房价打折无疑是有效的促销手段。这两种手法,?#28304;尤?#24180;以来我们已经在楼市里看得很清楚了。

即使如此,地产去库存?#24266;弧?#40493;梨山大”。据统计,全国去化周期最长的内蒙古目前达到了7.4年,其次是东三省需要6.5年,第三则是山西需要5.9年,其中,中国三大经济圈的京津冀地区需要5.5年。越来越聪明的老百姓,事实上现在并没有蜂拥购房。

据计算,至2019年全国住宅累计可售的量还有28.4亿平方米,根据一套房子100平米计算,待售的套数就达到了2800万套,如果不考虑2019年有新开工的项目,消化完这些库存需要大概两年时间。

我们?#23588;?#24211;存周期来推测,房产税应该?#25442;?#22312;两三年内就马上执?#23567;?#20294;是当库存周期在未来降下来以后,恐怕也就到了房地产税的大?#21018;?#24335;落到人们头上的时候。

房产是养老的工具还?#38054;?#30861;?

房地产税背后其实是“?#24908;?#22823;棋?#20445;?#26368;终目的是转变地方?#26222;?#30340;结构。

过去地方政府的?#26222;?#25910;入主要是依?#23458;?#22320;出让,?#28142;?#23376;买卖创收。而在地产过度开发的今天,竭泽而渔的老方法肯定是走不通了。在这个历史节点适时推出房地产税,有利于转变过去?#28142;?#23376;买卖的?#23433;?#21487;?#20013;?#21457;展”模式,改为税?#25307;?#24335;的“细水长流”模式。

名下有多套房的业主们除了能体会到?#28595;?#31246;光荣”的自豪感之外,在未来最真实的另一个感受就是?#21512;?#20080;房的人越来越少。

根据人口统计数据,从2025年开始,中国的60后?#28142;?#24320;始陆续进入退休期,这个趋势将会?#20013;?0年,之后70集中进入退休期,在2045到2055年期间,80后也将集体进入退休期。

换言之,从2025年之后推30年,60、70、80后三代人都进入了退休生活,成为经济学意义上不具有劳动力和购房需求的“老年人”。目前这些人分布在29至59岁年龄人群当中,他们的人数加起来占据总人口比例是所有年龄段最高的。

这意味着两件事?#33743;?#20808;,未来三十多年,中国的主要人?#33743;?#25968;量越来越庞大的持有房屋的业主,但是对住房具有?#25307;?#30340;年轻人数量却明显数量不足,再加上房地产税的抑制作用,这对房市的未来意味?#25856;?#20040;,不言自明。

第二,社会养老金的问题在这段时期?#19981;?#26356;加凸显。原因也十分简单:粥少僧多。这个风险基本上是属于“灰犀牛?#20445;皇?#36317;今的时间比较远,但是你不能因为距离远?#22836;?#35748;它存在的事实。

社会养老金的问题,最近又在两会被提及,养老金?#30446;?#22320;区调剂和养老金地区分配不足的问题在2019年已经被提上了中央的议事日程。其实问题现在已经初露端倪,而在数十年后,这个问题的风?#31449;?#21183;必会更?#29992;?#26174;。

如果我们寄予厚望的养老金和房产在未来都出现了问题,那么谁来为我们的养老负责?谁来为我们的财富负责呢?问题的唯?#28142;鳶福?#24656;怕只有我们自己对自己负责,提早筹划个人?#33670;?#30340;安排。

孙骁骥

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