江北最燃板块,开局就是王炸!

南京焦点发布 2019-03-06 17:19:36
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归根结底,因为那是江北新区专门为贯穿南北的11号线地铁量身定制的、首条真正意义上的“黄金中轴分割线”。今天刻意保持低调,或许是在埋头积攒明天的荣耀。

3月3日,在没有任何征兆?#37027;?#25552;下,那个传说中的“桥北最贵地王”突然公开?#25628;?#26495;示范区。地价2.3万+,房价卖到2.8万多,比周边楼盘二手房高出一大截。据?#21040;?#20184;标准还是精装+新风+空调+地暖,吸引不少购房者前去一探究竟。

“看?#25628;?#26495;间,总体还?#28142;懟?#23601;是感觉在地段上有点吃亏。”一位看房的阿姨告诉房叔:“相比之下,我们还是更加关注核?#37027;?#30340;一手房,不知道今年有几家能动啊?”

事实上,?#28304;?6平?#28966;?#37324;一夜翻倍扩张至33.2平?#28966;?#37324;,“膨胀”后的江北核?#37027;?#19968;直都在暗流汹涌。作为江北楼市关注度最高的“头部板块?#20445;?#26680;?#37027;?#20195;表着江北城市化规划和建设的极?#24405;?#20540;,也折射出房地产增值空间的更多可能性。

无独?#20449;跡?#23601;在桥北地王出现“异动”的同?#30343;?#38388;,来自核?#37027;?#30340;一条劲爆新盘情报也在?#30340;凇?#26379;友圈”低调扩散,内容大意是:

“风华国际,可能是江北核?#37027;?#20170;年上半年唯一上市?#21335;?#30446;!”

俗话说得好:天下武功,唯快?#40644;啤?#33021;“抢”在上半年火速入市,无疑透露出对项目强烈的信心。而综合各方面信息来看,?#30343;?#20026;“下一个河西南”的江北核?#37027;?#20170;年预?#24179;?#26377;3家纯新盘陆续接棒入?#23567;?b>它们分别为香港置地G07地块(龙湖操盘),中海G06地块,金地G04地块(风华国际)。

除去已经入市的绿地、金茂、华润三家老盘外,无论是在新进驻房企的?#25918;?#24433;响力,还是在扼守?#37027;?#20301;、地段、配套资源上,上述三家来势汹汹的纯新盘,都足以称之为江北核?#37027;?#30340;“新三剑客”。

那么,大家最关心的一个问题来了?#27721;誦那?#19977;剑客,葫芦里面都想卖什么?

(一)风华国际:除了卖国际学校概念,还准备卖什么

2018年6月20日,经过38轮?#21495;模?#26680;?#37027;鳪04地块由金地以33.5亿摘得,需配建国际学校一所。后定案名为金地风华国际【点击查看详情】,由金地、吉宝联合打造。

平心而论,如果单单放在青奥公园这个子板块来看,项目的位置还是?#28142;?#30340;。具体位于?#30452;?#36335;以东、康健路以南。在地理上比保利西江月更靠近?#31216;?#36335;隧道。交通方面,直线距离10号线临江站约1.5公里(步行距离较远),但更靠近规划中的11号线森林大道站。居住用地容积率≤2.2,强制要求配建的国际高中地块容积率为R≤1。

在房叔看来,青奥公园板块的特殊性在于?#22885;保?#21363;土地出让的节奏极为缓慢。在首家拓荒盘保利西江月2014年拿地之后,长达4年才重新开仓放?#28014;?#19988;近两年一直没有新房入?#23567;?#27492;外,板块内一直没有教育利好?#32479;觥?/b>

去年6月惊心动魄的G04土?#37027;?#22320;大?#25581;?#32463;过去9个月,关于这块姗姗来迟的、充满故事的地皮,江湖上一直都在流传着“世茂老早内定,金地突然截胡”的小道插曲。由此让大鳄世茂在江北核?#37027;?#30340;拿地计划受阻,一度十分被动。

实际上,G04地块率先开创江北核?#37027;?#39318;幅“国际学校用地+住宅用地”捆绑式出让之先河,?#30343;?#20026;时隔多年重新“激活”青奥中高端人居集聚区?#21335;?#22836;部队。而国际学校落地的利好无?#23665;?#26377;力刺激、助推楼盘完成去化,吸引各家房企争抢、截杀也就不足为奇。

在地块出让条件中,明确要求开发商必须建设、自持并经营一所中外合作办学的国际化高中,不得转让出售。合作的国外高中须设有A-level、IB课程,且办学超过50年。另据坊间消息,开发商有望引进英国拉格比贵族学校,暂定校名为“南京金地拉格比公学国际高中”。这也意味着继雅居乐引进一中江北?#20013;?#20043;后,江北核?#37027;?#30340;优质教育配?#33258;?#19978;一个新台?#20303;?/p>

房叔搜罗了下相关资料介绍,拉格比公学(Rugby School)创建于1567年,是英格兰最古老的公学之一,也是1868年皇家法案钦定的九大公学之一,英国最昂贵的HMC寄宿学校之一。与哈罗公学、伊顿公学齐名,全英排名首20位。据说,拉格比公学走出了包括英国前首相、上百名国会议员等优秀校友,培养了一批后来的跨国公司总裁。还是著名的橄榄球运动发源地。

“身未动,心已远”。在如此百年名校宣传的光环下,再加上11号线森林大道站的上盖加持(位于国际高中校门口),以?#26696;?#22721;青奥公园的文化、娱乐、体育一站式配套。上述种?#37073;?#26080;?#23665;?#32473;在建中的风华国际一针强心剂。

据置业顾问透露,项目总建面近20万方,共规划15栋高层住宅,全精装交付。最快在3月就能公开售楼处和样板间,预计上半年首开6、7、8号楼,300套左?#19968;?#37327;,主打建面约97㎡三房、125㎡三房和143㎡四房。目前价格未定,可能限价在3万/㎡左右。

不过,家门口的11号线地铁及国际高中利好全部兑?#37073;?#36824;需耐?#29281;?#19978;3-5年时间。如果该楼盘首开被?#21355;?#38480;价在3万以内,你会考虑出手吗?

(二)中海G06:傍上金地学校,还想卖央企工科生光环?

2018年8月10日,经过81轮?#21495;模?#26680;?#37027;鳪06地块由中海以56.4亿摘得,楼面地价17152元/㎡。项目已经动工。

中海江北G06地块【点击查看详情】东?#26753;?#27743;大道,南至河滨路,北?#37327;?#30427;路。从地图上看,它距离10号线临江站更近(1公里左右)。西南?#26725;?#37051;金地引进的国际化高中校区和规划中的11号线森林大道站,东望体量庞大?#37027;?#22885;体育公园及滨江风光绿带,地理位置可谓得天独厚。

遥想当年2014年央企保利抢先进驻青奥板块,如?#25954;?#20607;拿下G47地块(西江月),?#31185;?#31859;的“面粉”只有7000块大洋。虽然周边多年来尚未有其他?#25918;?#25151;企进驻,但身为“独狼”的西江月二手房挂牌均价已慢慢站稳3万左右。那么,楼板价足足贵了一万多块钱、且可能被限价在3万内的后来者G06,它存在的意义又是什么?

答?#31119;?#25110;许就是作为隔壁金地G04地块的“?#20540;?#23429;地?#20445;?#19982;一街之隔?#37027;?#32773;互相支撑,共同增加核?#37027;?#38738;奥公?#26696;?#36817;的优质土储。与拓荒盘保利西江月形成三足鼎立之势,开启青?#20262;?#26495;块2.0人居阶段的开发。

回首去年夏天的土拍,围绕G06地块的战况可谓最为激烈:最开始只有华侨城与中海竞争,在竞争到10轮之后,万科、融信双双加入?#26494;薄?#26368;后阶段?#30452;?#25104;华侨城、中海决?#21073;?#24635;?#24067;?#25112;81轮后才被中海成功拿地。不难看出:该地块的条件?#32933;?#26497;为出众,能同时吸引?#28966;?#20869;最大房企之一的万科、闽系黑马融信、央企第一方阵成员中海、华侨城报名参?#21073;?#22312;江北楼市比?#20185;?#35265;。也再次点燃核?#37027;?#22303;拍的熊熊?#20132;稹?/p>

据了解,G06地块容积?#20160;怀?#36807;2.2。拟建总建筑面积约45.5万平方米,其中地上建筑面积约32.9万平方米,地下建筑面积约12.6万平方?#20303;?#20027;要建设内容包括:30栋高层住宅(包括19F、20F、33F高层),配套用房、地?#40065;?#24211;及其他配套设施。初步预计在2019年下半年上市,项目营销节点被确认安排在“江浦中海原山入市之后”。

虽然,中海G06及金地G04地块周边目前还有大片待开发的荒地。不过从5-10年的长远角度来看,该区域由于靠近?#31216;?#36335;隧道,在居住环?#22330;?#22320;产增值、交通便利度等方面具?#20184;?#26377;的?#25856;啤?#26410;来不排除青奥公?#26696;?#36817;还有土地陆续挂牌出让,甚至有望出现具备区域影响力的豪宅产品。

况且,青奥片区与CBD中轴线片区都是位于核?#37027;?#30340;直接辐射范围内。如果持币在手的购房者现阶?#28201;?#19981;到中央商务区的楼盘,那么作为次一级?#37027;?#22885;公园板块也是较为?#28142;?#30340;备选方?#28014;?#23588;其是,中海G06项?#30475;?#20837;市的货量几乎超过隔壁金地一倍,这也意味着买房人在心仪的房源上将会有更多选择权。

“如果是差不多的房价,买房是选金地还是选中海?”?#26263;?#24037;科生中海遇到理科生金地,会发生怎样的贴身肉搏?”这,或将是今年江北楼市最惨烈的同类?#28009;分?#26497;搏杀。但无论结果如何,被“雪藏”了数年之久?#37027;?#22885;板块强势回归南京人的视野中,只是时间问题。

(三)香港置地G07:地铁盘没过七里河,卖点还剩多少?

2018年8月10日,经过71轮?#21495;模珿07地块最终?#19978;?#28207;置地以44.9亿摘得,楼面地价17682元/㎡。?#19978;?#28207;置地和龙湖联合开发,龙湖负责操盘,目前项目已经全面动工。

“相比青奥公园,我更在核心。”毫无疑问,刨去地块没有国际学校这一重要加持,只能单打独斗?#21335;?#28207;置地G07地块【点击查看详情】是江北核?#37027;?#30446;前最新出让的一批宅地中,除了绿地、金茂、华润三巨头外,最靠近CBD中央商务区(江北新金融中心)的头号纯新盘。

事实上,这块容积?#20160;怀?#36807;2.2的“河景房”地块,与绿地国际金融中心?#26263;?#19968;高楼”只有一河之隔。或者说,它与前期均价2.98万的绿地、金茂等老盘只隔着一条?#22478;?#30340;七里河。“只差一步之遥,就可以挺进江北首席CBD最中心的地带。”

虽然看似“龟缩”在七里河的转弯夹角处,但其实G07地块是不折不扣的纯地铁盘。根据相关规划显?#33606;?#23567;区西侧的?#30452;?#36335;已预留地铁11号线七里河西站出入口,未来建成通?#23707;蟆?#21521;北两站路?#32431;山?#20837;中央商务区”。由于直线距离江北新区市民中心,江北新区图书馆、南京美术馆新馆三大公共地标并不远,在理论上,项目地段的升?#30331;?#26223;可期。

有意思的是,G07地块去年的出?#27809;?#33410;:最初只?#37026;?#28207;置地和中海两家竞争,1小时后龙湖突然参与竞争,期间只?#26477;?#20102;23?#37073;?#33410;奏非常慢。进入到45轮?#26477;?#21518;,又是香港置地和中海?#40548;?#31454;争。看得出,一向不差钱的中海也非常想要拿下这块地,因为可以“离CBD更近一点”。但被香港置地捷足先登,获得布局南京的首幅优质宅地。

不过,或许是担?#28118;?#36523;?#25918;?#22312;南京市场的知晓?#28982;?#19981;够高,入市可能会遭遇“水土不服?#20445;?#36523;为港系“百年?#31995;輟鋇南?#28207;置地很快做出一个决定:邀请已在南京发展多年的龙湖入局负责操盘。

置地内部人士?#28304;?#35299;?#32479;疲骸?#38598;团在重庆市场就和龙湖合作过多次,相互之间比较了解。所以不必过分解读。”但?#24266;揮幸的?#20154;士指出:?#30333;?#20026;置地在南京首个独立拿地的住宅项目,最终却被归?#23665;?#40857;湖的扩?#30424;?#31995;版图内,难免会弱化置地初期在宁的影响力。但还是能看出其加速完成本地化的愿景。”

根据G07地块此前曝光的规划图,将建24栋小高层住宅,包括3栋16层住宅,6栋17层住宅,和15栋18层住宅。开发商最新?#22836;諾南?#24687;是上半年公开售楼处,入市可能要等到下半年。但如果去化情况?#28142;恚?#39033;目可能会在今年底明年初清盘。

值得注意的是,目前江北核?#37027;?#30340;二手房均价已普遍站稳3万大关,不少二手房成交价?#40644;?.5万/㎡。G07地块隔壁的正荣润锦城,小区二手房挂牌价达到3.4万元/㎡。再远一点的雅居?#30452;?#27743;国际二手房挂牌价已达3.1万元/㎡。

这也就意味着,一旦置地G07项目以3万左?#19994;南?#20215;上市,那么在区域一二手房倒挂的套利空间刺激下,或将吸引一波想抄底CBD周边的投资?#32479;?#25163;抢房。但,由于项目距离绿地和金茂两大热盘较近,也不排除第一高楼脚下的老盘?#21069;?#36335;加推房源分流置地的客户。

【结语】

无论是青奥板块的新双子盘:金地、中海。还是只差一步之遥就迈入CBD?#21335;?#28207;置地,它们的登场,都在预示着江北核?#37027;?#23576;封”多年后,开始大规模启动开发的序幕。

当然,“核?#37027;?#19977;剑客”在上市后能否被更多人接受,不仅取决于规划利好的?#20013;?#33853;?#23707;?#20817;?#37073;?#20063;要直?#29992;?#23545;绿地、金茂等CBD知名老盘剩余房源的竞争。可以预见的是,江北核?#37027;?#26377;史以来最激?#19994;那?#23458;战即将在今年内全面打响。

此外,还有那个位于研创园板块?#21335;?#28207;佳源G08综合体地块,虽然也被归入扩大后的核?#37027;?#33539;围内,但在地理上距离所谓的“核心?#27605;?#21435;甚远。?#35797;?#19981;列入本文。

但经过综合梳理,一个比较有意思?#21335;?#35937;也愈发清晰起来:无论是香港置地,还是金地、中海、佳源。这四家新盘都不约而同地紧抱着那条长达18多公里的、名不见经传的?#30452;趼防卫尾?#25918;。这又是为何?

归根结底,因为那是江北新区专门为贯穿南北的11号线地铁量身定制的、首条真正意义上的“黄金中轴分割线”。今天刻意保持低调,或许是在埋头积攒明天的荣耀。

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